Son yıllarda Türkiye’de kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları neredeyse kronik bir hale geldi. Artan kira fiyatları, ekonomik koşulların ağırlığı, mevzuattaki belirsizlikler ve uygulamadaki tutarsızlıklar hem kiracıları hem ev sahiplerini çaresiz bırakıyor. Bu yazımızda, bu sorunun taraflarına ve hukuki boyutlarına yakından bakıyor, gerçekçi bir tablo sunuyoruz.

1. Sorunun Temel Kaynağı: Ekonomi mi, Hukuk mu?

Türkiye’de konut kiraları özellikle büyükşehirlerde astronomik şekilde artarken, birçok kiracı sabit veya enflasyon karşısında eriyen maaşlarla yaşam mücadelesi veriyor. Bu durumda kiracılar, artış taleplerini karşılayamıyor. Öte yandan ev sahipleri, mevcut kira gelirlerinin piyasa değerinin çok altında kaldığını, bu gelirle kendi geçimlerini sağlayamadıklarını ifade ediyorlar. Her iki tarafın da haklı olduğu bir tablo ortaya çıkıyor.

Peki sorun nerede? Aslında hem ekonomik sistemde hem de hukuki altyapıda.

2. Mevzuat Yeterli mi?

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında beş yıl geçmeden kira bedelinde ancak TÜFE oranında artış yapılabiliyor. Yakın geçmişte uygulanan %25 artış sınırlaması ise artık kaldırıldı. Bu sınırlama döneminde ev sahipleri için %25’lik artış enflasyon karşısında çok düşük kalırken, kiracılar da bu oranın üzerindeki talepleri karşılamakta zorlanıyordu.

Şimdi ise yeniden TÜFE oranı geçerli olsa da, taraflar arasında kira tespit davası ihtiyacı azalmış değil. Bu davalarda kararların çıkması 6-12 ayı bulabiliyor. Bu sürede hem kiracı hem ev sahibi psikolojik ve ekonomik baskı altında kalıyor.

3. Tahliye Davaları ve İcra Takipleri: Yeni Dönemin Kriz Alanı

Artan uyuşmazlıklar neticesinde tahliye davaları ve ilamsız tahliye için yapılan icra takipleri büyük bir ivmeyle arttı. Ancak buradaki temel sorun şu: Hukuki süreçler net olsa bile uygulamada ciddi problemler yaşanıyor.

Örneğin; tahliye tehdidi altında ödeme yapılan bir icra dosyasında, kiracı ödemeyi eksik yaparsa ev sahibinin tahliye isteme hakkı var. Ancak uygulamada bazı bilirkişi raporları ya da hakimin dosyayı yeterince incelememesi gibi nedenlerle, bu haklar yok sayılabiliyor. İcra dosyasındaki masraflar, kira bedeli gibi değerlendirilip tahliye kararı reddedilebiliyor. Bu da ev sahibini büyük bir mağduriyete sürüklüyor.

4. Tahliye Masrafları: Bir Başka Çıkmaz

Diyelim ki ev sahibi davayı kazandı, tahliye kararı da çıktı. Ancak kiracı kendi rızasıyla çıkmadı. Bu noktada devreye giren tahliye işlemleri ise başlı başına bir maliyet kalemi haline geliyor.

Kamyon parası, hamal ücreti, yediemin deposu gibi giderler bazen 70-80 bin TL’yi bulabiliyor. Bu masraflar başlangıçta ev sahibi tarafından karşılanmak zorunda. Teoride bu bedeller karşı taraftan tahsil edilebiliyor olsa da, uygulamada tahsilat büyük bir problem. Zira birçok kiracının farklı icra dosyaları bulunuyor, mal varlığı yok veya hesaplarında bloke edilecek bir para olmuyor. Bu durumda ev sahibi hukuken haklı olsa da fiilen zarar eden taraf haline geliyor.

5. Sistem Kimin İçin Var?

En büyük problem ise şu soruda saklı: Bu sistem kimin için var? Kiracının mı, ev sahibinin mi? Aslında şu anki yapıda her iki taraf da sistemin mağduru. Devlet, bir yandan kiracıyı korumak isterken, diğer yandan ev sahibinin temel mülkiyet hakkını göz ardı edebiliyor. Süreçler uzuyor, kararlar tutarsızlaşıyor, uygulama ise çoğu zaman teorinin çok gerisinde kalıyor.

6. Çözüm Önerileri

- Uzlaşma mekanizmalarının etkin kullanımı: Taraflar arasında arabuluculuk süreci daha etkili hale getirilmeli.

- Hızlı yargılama usulü geliştirilmesi: Kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları için özel bir hızlı yargılama sistemi getirilebilir.

- Tahliye masraflarının kamu destekli fondan karşılanması: Mahkemece haklı bulunan ev sahipleri için geçici bir destek fonu oluşturulabilir.

- Kiracı profili değerlendirme sistemi: Tıpkı kredi notu gibi, düzenli kira ödeyen kiracıların sisteme kaydedilmesi, kötü niyetli kiracıların ayıklanması açısından faydalı olabilir.

Sonuç: Ne Kiracı Ne Ev Sahibi Rahat

Kiracı-ev sahibi ilişkisi artık sadece bir sözleşme meselesi değil, sosyal bir krize dönüşmüş durumda. Her iki taraf da kendi açısından haklı. Ancak bu haklılıklar çatıştığında, çözüm üretmek yerine birbirini tüketen bir sistem ortaya çıkıyor.

Hukukçular olarak bizim görevimiz bu karmaşanın içinde müvekkillerimize en sağlıklı yolu göstermek. Ancak sistemin de artık hem vatandaşın hem yargının yükünü hafifletecek reformlara ihtiyacı olduğu açık.

Hak aramak bazen sabır, bazen de maliyet ister. Ama unutulmaması gereken şey şu: Uyuşmazlıkların çözümünde hukuk son duraktır, yeter ki doğru adımlar atılsın.

Kiracı ya da ev sahibi olmanız fark etmeksizin yaşadığınız hukuki sorunlarda uzman desteğine ihtiyaç duyarsanız, bizimle iletişime geçebilirsiniz.